Многоканальная бесплатная горячая линия
Юридические консультации по лишению прав, ДТП, страховом возмещении, выезде на встречную полосу и пр. автомобильным вопросам. Ежедневно с 9.00 до 21.00
Москва и область: +7 (499) 653-73-40
Санкт-Петербург +7 (812) 425-30-53

Закон 214 ФЗ и новые изменения

Российский рынок новой недвижимости на протяжении длительного времени существовал как бы вне закона, в результате чего юристы недобросовестных компаний составляли договоры таким образом, что правила игры определял застройщик. Зачастую это оборачивалось тем, что дольщики находились в довольно опасном положении, поскольку даже суд не мог защитить их интересы. В этой связи в 2004 году Госдумой был принят Федеральный закон №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», призванный защитить интересы граждан и уравновесить в правовом поле застройщиков и дольщиков.

Ниже подробно разобрана суть данного акта и даны комментарии к поправкам, которые вступили в действие с 1 июля 2019 года.

Суть Федерального закона №214-ФЗ

Цель принятия закона – защита прав дольщиков, которые приобретает недвижимость, находящуюся на стадии строительства. При этом, согласно законодательным нормам, дольщикам не даются никакие гарантии на то, что их дома будут построены, сданы в эксплуатации и переданы в их собственность.

Суть Закона №214-ФЗ заключается в том, что дольщики все-таки в праве получить помощь от государства в случае обмана со стороны застройщика. Для получения компенсации дольщики должны составить договор на привлечение средств, после чего заверить его в Росреестре. Заверение договора свидетельствует о том, что у покупателя все необходимые документы находятся в порядке с юридической точки зрения. Однако это не защитит от форс-мажора. К форс-мажорным обстоятельствам следует отнести следующее:

  • приостановление строительства из-за разногласий с жителями домов, находящихся в непосредственной близости от возводимого жилого дома;
  • приостановление строительства вследствие разногласий с органами местного самоуправления;
  • банкротство строительной компании. Следует отметить, что в случае банкротства строительство остановится навсегда, а дольщики никак не смогут получить свои квартиры.

Основные положения Федерального закона «О долевом участии в строительстве»

Как было отмечено выше, данный закон регулирует отношения между застройщиками и дольщиками и определяет права и обязанности каждый из сторон.

Права и обязанности застройщика:

  • Строительная компания должна детально описать строящегося объект недвижимости, который приобретает дольщик. В свою очередь, дольщик должен ознакомиться со всеми пунктами договора;
  • У застройщика есть право привлекать денежные средства участников долевого строительства. При этом процесс привлечения финансов должен быть прозрачным, а все тонкости должны быть прописаны в договоре;
  • Договор должен соответствовать законодательству. Федеральный закон регулирует и требования к договорам о долевом участии в строительстве.
  • В договоре должны быть описаны все характеристики строящегося объекта: расположение, цена за квадратный метр и обща стоимость, качество отделки, площадь недвижимости, конкретный срок сдачи в эксплуатацию и т.д. Кроме того, в договоре должна быть отмечена ответственность сторон;

В Федеральном законе «О долевом участии в строительстве» отмечается, что привлечение средств дольщиков разрешается только тем компаниям, которые отвечают следующим требованиям:

  • финансовая устойчивость – свободные средства в размере не менее 2,5 млн рублей. Согласно закону, это минимальная сумма, на которую можно построить около 1500 кв. м. жилья;
  • самостоятельное страхование ответственности;
  • самостоятельное отчисление средств в компенсационный фонд в размере 1% от суммы, внесенной каждым дольщиком. Данные средства, поступающие на счет государства, будут направлены на постройку так называемых «проблемных» домов при необходимости. Данная норма была введена в 2017 году;
  • предоставление отчета о деятельности строительной компании за последние три года;
  • педоставление всей необходимой проектной документации дольщикам, в том числе разрешительные и правоустанавливающие документы, а также проект и паспорт объекта;
  • составление договоров в соответствии с нормами Федерального закона;
  • самостоятельное устранение в установленные сроки недостатков, возникших при строительстве недвижимости.

Редакции закона и поправки

1 июля 2018 года в данный законодательный акт были внесены поправки, актуальность которых сохраняется и в 2019 году. Данные поправки привели к росту цен на недвижимость, возводящуюся на основе долевого строительства.

Изменения 2018 года:

  • Переход на эскроу-счета. Согласно дополнениям, средства дольщиков должны составлять 74% инвестиций в строительство. Начиная с 1 июля текущего года, застройщик не имеет права управлять данными деньгами напрямую. В соответствии с поправками деньги дольщиков поступают на специальный банковский счет и находятся на доверительном управлении банка, пока жилой дом не будет полностью сдан в эксплуатацию.
  • К застройщику предъявляется требование по «опыту работы». Так, строительная компания должна вести свою деятельность не менее трех лет и иметь готовые объекты площадью не менее 10 тысяч квадратных метров.
  • В случае нарушения сроков ввода недвижимости в эксплуатацию на застройщика накладывается запрет на продажу других объектов.
  • Авансовые платежи подрядным организациям не должны быть более 30% от общей проектной стоимости строящейся недвижимости.
  • Траты на прочие расходы не могут превышать 10% от стоимости объекта.

Ответственность сторон

Принятие Федерального закона №214-ФЗ облегчило жизнь многим участникам долевого строительства. Данный нормативный акт означает, что теперь отношения и споры между застройщиками и дольщиками будут регулироваться в правовом поле.

Обязанности застройщика:

  • Сдать недвижимость в эксплуатацию и передать ее в собственность дольщика в срок, указанный в договоре. При этом допускается отсрочка по сдаче объекта и передачи его в собственность в два месяца.
  • Передать объект в собственность дольщика сразу по окончании строительства и введения в эксплуатацию.
  • Устранение всех дефектов в течение 45 дней с момента подписания договора о передаче недвижимости в собственность дольщика.

Обязанности дольщика:

  • Соблюдение графика выплат денежных средств, согласно договору. В случае нарушение графика застройщик имеет право взыскать неустойку.
  • Выплата полной стоимости в срок, указанный в договоре.
  • Детальный осмотр объекта при передаче в собственность. В случае отсутствия недостатков дольщик и строительная компания подписывают акт приема-передачи объекта, согласно статье 8 закона.

В случае несоблюдения сторонами своих обязанностей, согласно статье 10 данного закона и статье 330 ГК Российской Федерации, они могут быть привлечены к ответственности.

Как показывает статистика, зачастую нарушение обязанностей происходит со стороны дольщиков. Наиболее распространенным нарушением является опоздание по выплатам. В таком случае в отношении дольщика предусмотрено наказание в виде выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России на день возникновения долга.

В том случае, если строительная компания нарушает сроки передачи объекта, то на нее накладывается неустойка в размере 1/300 от ставки рефинансирования каждому вкладчику.

Кроме того, в случае если объект имеет недостатки и эти недостатки были обнаружены при приеме-передаче, то застройщик обязан:

  • безвозмездно их устранить;
  • уменьшить стоимость в договоре на сумму расходов, необходимых для устранения данных недостатков;
  • возместить расходы, которые понес дольщик на их устранение.

Перспективы долевого строительства

Несмотря на все изменения в Федеральный закон «О долевом участии в строительстве», недобросовестные строительные компании все еще продолжают действовать по мошенническим схемам. Так, по состоянию на 2017 год зарегистрировано более 86000 обманутых дольщиков. По неофициальным данным, число обманутых составляет около 2 миллионов человек.

Как отмечалось в начале статьи, с 1 июля застройщикам запретили напрямую привлекать денежные средства на строительство недвижимости. Важным моментом является то, что застройщик не увидит эти деньги вплоть до того момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Эти изменения несут серьезные последствия для строительных компаний. Так, теперь застройщик должен будет распоряжаться исключительно собственными средствами.

Таким образом, внесенные изменения в законодательный акт означают фактическую отмену долевого участия.

Разумеется, законодательного запрета на долевое участие не будет, однако все поправки ведут к тому, что застройщика все сложнее будет работать с дольщиками. При этом немаловажным является тот факт, что этот закон дает по-настоящему развиваться добросовестным строительным компаниям.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Владимир Овчинников
Окончил Российский государственный университет правосудия (РГУП). Аспирант Московского института государственного управления и права (МГИУП). С начала 2008 года судебная практика, специализация ДТП, ГИБДД, автомобильное право.
Коментарии к статье (Комментариев нет)